VERSO IL NUOVO CODICE “CONDOMINIALE”

 

l nuovo codice. Nel mese di maggio è arrivato dal Senato il primo via libera alla riforma delle norme condominiali, a più di sessant’anni dal varo del Codice Civile (1942).

Obiettivi della riforma. La riforma vuole da una parte mettere a fuoco con più precisione poteri e responsabilità dell’amministratore, garantendo al contempo la tutela dei terzi e dei condomini, dall’altra perseguire una maggiore efficacia spesso compromessa dall’insormontabile requisito dell’unanimità.

Che il settore delle abitazioni sia oggi uno dei più vitali in d’Italia, lo sanno bene sia gli operatori immobiliari che quelli finanziari, così come il Governo che, anche quest’anno per far quadrare i conti, ha varato un inasprimento della tassazione sulla seconda casa.

Il condominio. Gli attori sono “titanici”: 13 milioni di famiglie, 900.000 edifici sono in condominio, 20 i miliardi di euro movimentati ogni anno, dimensioni che facilmente si possono assimilare al mondo dell’azienda con figure gestionali paragonabili all’amministratore delegato.

L’amministratore. Negli ultimi anni sono cresciuti compiti e responsabilità a carico degli amministratori condominiali, basti pensare alla gestione del portierato, alle conoscenze in materia fiscale e, non ultime, le conoscenze per una corretta gestione dominio degli appalti, al punto da considerare l’amministratore come un coordinatore di professionalità esterne incaricate di seguire i diversi aspetti della gestione del condominio.

E se da un lato le competenze richieste alla categoria sono cresciute, dall’altra i circa 50 mila amministratori si presentano in ordine sparso: solo il 15% risulta iscritto ad associazioni professionali (Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Federamministatori, Fnaip, Unai), l’attività è svolta per la gran parte come “dopolavoro” o “impiego volontario” mentre preparazione ed aggiornamento sono lasciate alla buona volontà del singolo.

Le novità. Entrando nel dettaglio questi sono i principali cambiamenti in itinere:

- nuovo concetto di condominio: con l’art. 117-bis del Ddl rientrano nella definizione di condominio non solo i supercondomini, ma anche i complessi “orizzontali” di villette singole o a schiera. Restano irrisolte le problematiche dei complessi consortili e quelli delle multiproprietà, oltre lo scontro di norme del Codice sulla servitù e quelle sul condominio.

- l’uso singolo delle parti comuni: viene cancellato l’art.1139 del Codice amputando la regolamentazione del condominio di norme indispensabili, conferendo al contempo eccessivi poteri al condominio rispetto al singolo.

- modifica dei millesimi: rimane irrisolto l’argomento principale delle liti condominiali cioè la modifica dei regolamenti condominiali contrattuali e soprattutto di millesimi.

La riforma, che ha ottenuto il sì dalla Commissione Giustizia del Senato, rappresenta un passo avanti, sia pur timido, che potrebbe produrre due importanti effetti: gestioni più trasparenti e conflittualità meno esasperate.

 

Tab. 1 - I corrispettivi praticati*.

 

 

SERVIZI ESCLUSI

SERVIZI INCLUSI

TOTALE

CENTRO

76,8

88,6

83,6

NORD-EST

72,5

71,0

72,0

NORD-OVEST

60,9

72,3

68,5

SUD E ISOLE

75,1

99,8

82,0

ITALIA

71,8

80,3

76,4

 

*valori medi in € per unità immobliare

Fonte: Censis Servizi, 2004

 

 

 

Tab. 2 - Numero di amministratori, numero di condomini

gestiti, totale immobili.

 

Numero medio di condomini gestiti

Numero amministratori

(valore assoluto)

Valore

percentuale

Numero totale di immobili gestiti

Numero medio di condomini per amministratore

da 1 a 3

20.451

57,3

28.631

1,4

da 4 a 6

3.720

10,5

17.856

4,8

da 7 a 10

2.940

8,2

24.696

8,4

da 11 a 20

3.834

10,7

57.127

14,9

da 21 a 50

3.676

10,3

116.162

31,6

oltre 50

1.063

3,0

78.662

74,0

ITALIA

35.684

100,0

323.134

9,1

 

Fonte: Censis Servizi, 2004

 

 

Il nuovo codice: ecco cosa cambierà

 

Diversi i punti in oggetto

 

1. Parti Comuni

Cambio di destinazione

Doppia maggioranza per le modifiche d’uso: ci sarà maggiore rigidità delle destinazioni per i beni condominiali a proprietà collettiva. La modifiche avverranno solo a maggioranza dei condomini con 2/3 dei millesimi e comunque approvata dalla metà più uno dei proprietari, pena l’annullabilità della delibera.

 

2. Impianti

Occorrono la metà delle quote

Consensi più difficili su antenne e altre opere: per la sicurezza degli impianti, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di antenne satellitari, per la creazione di nuovi parcheggi è richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che possiedono la metà delle quote. Inoltre, per impianti non a norma, l’art. 1122-bis prevede la possibilità di revoca dell’amministratore, con la possibilità di ispezioni e perizie all’interno delle proprietà private.

3. Complessi edilizi

Il Supercondominio

Un rappresentante con poteri molto ampi: ogni palazzo elegge, a maggioranza delle “teste” e a due terzi delle quote, un rappresentante; se non ci riesce, si procede per sorteggio. Questo rappresentante ha grandissimo poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, poteri che non possono essere limitati nemmeno con un mandato circostanziato scritto.

 

4. Impugnazioni

Entro 30 giorni

Assemblea irregolare, delibera annullabile: le decisioni prese in assemblee irregolarmente costituite sono semplicemente annullabili entro 30 giorni e non più nulle (ad eccezione del periodo che va dal 1 agosto al 15 settembre, e in caso di procedure di conciliazione presso le CCIAA o presso le Associazioni dei Proprietari, Inquilini o Amministratori Condominiali).

 

5. Morosità

Minori rischi

Se il vicino non paga risponde in proprio: i creditori non potranno più rifarsi indifferentemente sul patrimonio del condominio o su quello di qualunque altro condomino, dovendo prima procedere all’esecuzione forzata del solo individuo insolvente. I beni condominiali sono al sicuro almeno finché quelli di chi non ha pagato sono sufficienti a soddisfare le pretese di creditori stessi.

 

6. Manutenzione

Chi partecipa

Nuova ripartizione per rifare le scale: si prevede l’obbligo di pagare anche per i locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all’edificio principale (es. box in cortile) e viene cancellata la disposizione della ripartizione delle spese per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Nulla si dice invece in merito alla ripartizione delle spese dell’ascensore.

7. L’incarico

Nomina e revoca

L’amministratore è sotto stretto controllo: numerose norme sulla nomina dell’amministratore soprattutto per risolvere il nodo del passaggio di consegne al proprio successore in caso di mancato rinnovo o di revoca dell’incarico. Sono moltiplicati i motivi di revoca per giusta causa che vengono specificati, oltre il rischio di dover pagare di tasca per i condomini inadempienti qualora non metta in mora gli stessi decorsi i 30 giorni da quando il credito è divenuto esigibile.

8. I soldi

Verifiche stringenti

In banca fondi distinti da quelli personali: è riconosciuta la necessità di un conto corrente condominiale per distinguere nettamente il denaro appartenente agli abitanti del palazzo da quello personale dell’amministratore e da quello di altri condomini, nonché identificate modalità di verifica del conto e di presa visione di tutta la documentazione da parte di ogni condomino.

 

9. I costi

Indicazione analitica

Con il rendiconto anche una relazione annuale: si stabiliscono regole simili a quelle societarie per il rendiconto annuale, che addirittura dovrebbe prevedere una relazione scritta, anche se risulta ambigua l’affermazione di una doppia redazione, per cassa e per competenza.

 

CONDOMINIO

Il nuovo codice: ecco cosa cambierà